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Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
15/05/2007
L'investissement dans l'immobilier constitue toujours un bon placement. A condition de choisir le bien avec le plus grand soin...
Environnement
Chacun sait que l'existence de transports en commun, la présence de commerces et d'écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l'immeuble en est dépourvu.
Contexte administratif
En principe, le notaire ou l'agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d'urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte pour sélectionner le bien, surtout s'il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité. Si vous achetez en direct à un particulier, mieux vaut donc se rendre au service Urbanisme de la mairie.
Voisinage immédiat
Sans aller jusqu'à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s'imposent. Elles permettront d'une part de recueillir leurs points de vue sur d'éventuels nuisances ou défauts, d'autre part de vérifier l'absence de "trublions" qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.
Profil du bien
Au-delà de la disposition des pièces ou de l'état du bien, il faut aussi prendre en compte l'étage, s'il s'agit d'un logement collectif. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit. Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.
Droits d'enregistrement
Le notaire ou l'agent immobilier est capable de vous donner le montant exact des droits d'enregistrement à prévoir. S'il s'agit d'un logement récent, revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits. Demandez que le prix vous soit précisé TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise.
Taxes locales
On pense toujours à demander le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. On pense moins souvent à vérifier que ces montants sont basés sur l'état réel du bien, notamment pour les maisons individuelles. Le vendeur a-t-il bien déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications apportées (aménagement de combles, vérandas, etc.) ? ... S'il ne l'a pas fait ou si ses déclarations sont inexactes, vous risquez de subir une hausse inattendue de ces impôts locaux. Mais ce risque ne concerne naturellement que les maisons individuelles puisqu'il est difficile, dans les logements collectifs, d'augmenter la surface habitable...
Charges de copropriété
Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées de près. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants. Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales. Ils permettront d'avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu'ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d'un étage a été refaite, il est probable que d'autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront aussi les éventuels contentieux avec les entreprises concernées. Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.
Extraits du Guide Pratique ImmoStreet "Bien acheter votre logement".